住房城乡建设部、中国人民银行、金融监管总局近日联合印发了《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》（以下简称通知），推动落实购买首套房贷款“认房不用认贷”政策措施。

通知明确，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。此项政策作为政策工具，纳入“一城一策”工具箱，供城市自主选用。

据住房城乡建设部有关负责同志介绍，此项政策将使更多购房人能够享受首套房贷款的首付比例和利率优惠，有助于降低居民购房成本，更好满足刚性和改善性住房需求。

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诸葛数据研究中心首席分析师王小嫱介绍，认房、认贷主要是银行发放贷款时评判首套房、二套房的标准，认房是认所在城市的房子，认贷是认全国的房贷。全国各地执行标准不一样，认房又认贷最为严格，只要在全国有过贷款记录，再次申请贷款按照二套房来发放。

王小嫱表示，三部门明确推动落实“认房不用认贷”，利好两类购房群体，一类是常住地有一套贷款住房准备卖出房子换房，一类是在常住地外其他城市有过房贷记录本地无房的购房客群，政策执行后这两类客群再次购买房屋按照首套房的房贷利率进行计算，可降低购房成本。对市场而言，“认房不用认贷”有利于改善性住房需求的释放，也符合更好地满足改善性合理住房需求政策方针，提升市场活跃度，促进房地产市场平稳发展。文/本报记者 宋霞

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换房退个税政策延续至2025年12月31日

昨日，据财政部官网消息，为继续支持居民改善住房条件，财政部、税务总局、住房城乡建设部发布关于延续实施支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告。

业内分析认为，该政策和住房城乡建设部等三部门“认房不用认贷”政策发布同步进行，说明政策优化具有协同性和一致性，有助于更好发挥政策的综合效应。

换房退个税政策延续

公告提到，自2024年1月1日至2025年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后一年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。其中，新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，全部退还已缴纳的个人所得税；新购住房金额小于现住房转让金额的，按新购住房金额占现住房转让金额的比例退还出售现住房已缴纳的个人所得税。

公告所称现住房转让金额为该房屋转让的市场成交价格。新购住房为新房的，购房金额为纳税人在住房城乡建设部门网签备案的购房合同中注明的成交价格；新购住房为二手房的，购房金额为房屋的成交价格。

须同时满足两个条件

公告中规定，享受优惠政策的纳税人须同时满足两个条件：

纳税人出售和重新购买的住房应在同一城市范围内。同一城市范围是指同一直辖市、副省级城市、地级市（地区、州、盟）所辖全部行政区划范围。

出售自有住房的纳税人与新购住房之间须直接相关，应为新购住房产权人或产权人之一。

公告要求，各级住房城乡建设部门应与税务部门建立信息共享机制，将本地区房屋交易合同网签备案等信息（含撤销备案信息）实时共享至当地税务部门；暂未实现信息实时共享的地区，要建立健全工作机制，确保税务部门及时获取审核退税所需的房屋交易合同备案信息。

促进需求良性循环

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，该政策是对2022年9月30日发布的《关于支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》有效期的延长。当时，该政策有效期从2022年10月1日至2023年12月31日。政策的目的非常明确，即通过降低交易成本的方式，一方面满足住房改善，另一方面促进房屋流通或良性循环。目前，市场存在的主要问题就是预期不振和流通不畅。比如，新房去化周期拉长，很多城市新盘当月去化在20%左右，二手房挂牌量急剧攀升，并创历史新高，交易周期拉长至半年到一年。

李宇嘉认为，此项政策，一方面有利于改善型需求，另一方面也有利于刚需。因为交易成本降低，叠加前面“认房不用认贷”的落地，改善型需求能够释放，那么就能释放出小户型、低总价的二手刚需房源，也有利于刚需“上车”，从而形成刚需和改善型需求良性循环，带动房地产市场逐渐稳定下来。

易居研究院研究总监严跃进表示，此次政策的新特点是发文单位中增加了住建部，体现了三部门对于改善性住房需求的重视和支持。该政策和住建部等三部门“认房不用认贷”政策发布同步进行，说明政策优化具有协同性和一致性，有助于更好发挥政策的综合效应。

文/北京青年报记者 宋霞